Le guide pour vivre à Monaco

C’est sans conteste le rêve de plus d’un : s’installer dans le Sud de la France pour vivre à Monaco. Cette ville aux mille facettes est surtout connue pour son cadre de vie privilégié, ses casinos haut de gamme, son port de plaisance et sa population d’élites. Vous vous renseignez en ce moment sur Monaco en vue d’une installation prochaine ? En voici un agréable projet de vie. Il vous faudra toutefois bien vous renseigner sur le cadre de vie et les réelles possibilités d’achat et / ou d’investissement dans la célèbre principauté. Nous allons justement faire le tour des informations des informations essentielles à connaître sur Monaco dans ce guide. Laissez-vous guider !

Vivre à Monaco : le cadre de vie

Qui sont les monégasques ?

Monaco, ce sont pas moins de 38 300 habitants (selon les chiffres de 2018) répartis sur 2 km² seulement ! Si les habitants aiment tant la principauté monégasque, c’est pour le cadre de vie qu’ils y trouvent. De par son secteur du luxe notamment, Monaco attire chaque année de nombreux nouveaux arrivants mais surtout des touristes (plus de 355 000 déjà en 2018). Tout cela permet à la principauté de comptabiliser un PIB d’environ 7 milliards de dollars USD, un PIB ayant d’ailleurs subi une forte augmentation sur l’année 2018 après quelques années de baisse relative.

En termes de typologie de population, la principauté de Monaco comptait au 31 décembre 2019 seulement 9 500 habitants de nationalité monégasque. Au total sur l’année 2019, la démographie de Monaco a cru d’1,7% après quelques années de stabilisation.

Le climat à Monaco

Vivre à Monaco, c’est aussi bénéficier d’un climat particulièrement doux et clément. Profitez en moyenne de 8°C en hiver et de 28°C en été ! La principauté jouit également d’un taux d’ensoleillement de plus de 300 jours par an : c’est en tous points inédit. Il fait beau et ça sent bon le sable chaud : nul doute que vous profiterez toute l’année de cette météo favorable ! Soulignons que le climat à Monaco est également un avantage conséquent dans le cas où vous souhaitez réaliser un investissement locatif saisonnier. Pensez-y.

La langue à Monaco

A Monaco, la langue la plus parlée est bien évidemment le Français. Toutefois, une grande partie de la population s’exprime également en Italien du fait de leurs racines. L’anglais est également très utilisé du fait des touristes présents tout au long de l’année dans la principauté.

Le tourisme à Monaco

Quelques informations essentielles

Comme dit précédemment, le tourisme est un peu la pierre angulaire de Monaco. Il représente environ 25% des revenus perçus par la Principauté chaque année !

Au climat méditerranéen particulièrement favorable on ajoute des secteurs hôtelier et de restauration très développés. Plus de 900 000 nuitées étaient déjà comptabilisées par Monaco sur un an. Et la ville attire avant tout des français ! Ceux-ci sont suivis de près par les britanniques, les américains, les allemands et les russes, attirés par le luxe et par le fameux Casino de Monte-Carlo, dans le quartier le plus réputé de Monaco. C’est d’ailleurs afin d’assurer les ressources nécessaires à la principauté que le prince Charles III de Monaco imagina la création d’un casino sur le territoire, en 1857. Enfin soulignons qu’à Monaco, le tourisme d’affaires est également très développé. Il représente environ 25% des nuitées enregistrées dans le secteur.

Qu’y a-t-il à voir à Monaco ?

Alors très concrètement, quels sont les lieux les plus emblématiques de la principauté, ceux que vous aurez plaisir à découvrir une fois sur place ?

  • Le casino de Monte-Carlo, son théâtre à l’italienne et son atrium en marbre, imaginé par le célèbre architecte Charles Garnier en 1863. Les jardins du casino sont tout autant agréables à visiter.
  • Port Hercule la Condamine. Aménagé au début du XXème siècle, ce port accueille un nombre incalculable de yachts et de bateaux de luxe et de croisière (dans son avant-port) ainsi que le yacht club de Monaco. C’est le seul port de la côte d’Azur en eaux profondes !
  • La place Saint-Nicolas et ses statues, située dans la vieille ville de Monaco.
  • La Cathédrale. Située elle aussi en plein cœur historique, le monument de style roman-byzantin en jolies pierres blanches a été construit en 1875.
  • Le fort Antoine, un amphithéâtre situé Avenue de la Quarantaine. Celui-ci accueille chaque année de nombreuses représentations : pourquoi ne pas en profiter sans modération ?
  • La place du palais princier (et le palais en lui-même) à visiter tout précisément au moment de la relève de la garde des carabiniers. Celle-ci a lieu chaque jour à 11h55 ! Le palais en lui-même est une beauté architecturale. Edifié au XIIIème siècle, celui-ci a connu de nombreuses évolutions notamment à la Renaissance, comme en témoignent les nombreuses fresques typiques du XVème et dub XVIème siècle ainsi que la cheminée présente dans la salle du trône. Au sein du palais, vous apprécierez certainement de contempler également la Galerie d’Hercule, la cour d’Honneur ou encore le salon Louis XV aux couleurs bleu et or. S’il s’agit sans aucun doute des monuments les plus visités à Monaco, il n’en reste pas moins un plaisir pour les yeux à tout moment de l’année, lorsque vous habitez sur place. Il y a tellement à découvrir ! Notons que le palais est la résidence officielle du prince de Monaco.
  • Les jardins St Martin, créés autour des années 1830 et offrant un panorama très appréciable sur la ville. Ceux-ci se situent à proximité directe du Musée Océanographique, lui aussi l’un des lieux les plus emblématiques à visiter à Monaco-ville. Ce dernier a été construit en 1910 et offre quelques 2 à 3 heures de visite à travers 400 mètres cubes d’eau et quelques-unes des espèces sous-marines les plus exotiques au monde. Installé sur le rocher, il offre une vue imprenable sur la méditerranée.
  • La plage du Larvotto. Le Larvotto, c’est un des quartiers emblématiques de Monaco. La jolie plage susmentionnée comblera sans aucun doute vos envies de farniente sur la côte d’Azur.
  • Le Grand Prix de Monaco, qui a lieu tous les ans, est une des plus anciennes et des plus prestigieuses course automobile au monde. Un événement à ne pas manquer si vous passez à Monaco !

Le marché de l’emploi à Monaco et aux alentours

Vivre à Monaco n’implique pas forcément de travailler dans Monaco. D’une superficie très réduite, la ville n’offre pas foule d’opportunités économiques sauf pour qui travaille dans la restauration, le commerce, l’immobilier, l’organisation d’évènements ou encore le luxe. Pour autant, le nombre de salariés est supérieur au nombre d’habitants à Monaco (plus de 57 800 salariés pour environ 38 000 habitants). Sur le total, 4 700 salariés seulement travaillent dans le secteur public à Monaco. Le nombre de salariés supérieur au nombre d’habitants peut en partie s’expliquer par le fait que les prix de l’immobilier sont relativement élevés dans la principauté.

Très concrètement, c’est la loi n°629 du 17/07/1957 qui régit le cadre de travail dans la principauté de Monaco. Elle stipule par exemple qu’aucun étranger ne peut obtenir un emploi privé dans Monaco s’il n’est pas titulaire d’un permis de travail précisant le secteur d’activité concerné. En cas de changement de profession ou de cadre de travail (de localisation ou d’employeur notamment), un nouveau permis de travail devra être obtenu. Du côté des résidents français s’installant à Monaco pour y travailler, la réglementation diffère bien évidemment. Alors, que devez-vous savoir si vous souhaitez prochainement travailler à Monaco ?

Premièrement, il existe dans la principauté une forte demande de profils polyglottes, notamment du fait de l’importance du secteur touristique. Pas étonnant que le taux de chômage soit quasiment inexistant. Celui-ci oscille effectivement autour de 2% seulement.

Du côté de la catégorie d’emplois, on estime à 86% le pourcentage des emplois concernant le secteur tertiaire. Les secteurs du BTP et de l’immobilier sont également particulièrement demandeurs, une tendance qui s’accentue d’ailleurs au fil des années avec les nouvelles constructions résidentielles et la réalisation de travaux maritimes d’ampleur…

Autre fait révélateur : à Monaco, 64% des emplois salariés concernent des français, suivis par les italiens. Ceux-ci se bousculent notamment du fait de charges salariales relativement faibles : 14% en moyenne contre 22% en France à l’heure actuelle. Seulement 2% des emplois étaient occupés par des monégasques en 2016, selon une étude réalisée la même année. Si vous travaillez dans les secteurs d’activité susmentionnés, vous n’aurez donc vraisemblablement pas de mal à trouver un emploi. Bien entendu, l’administration de la principauté peut vous aider dans cette voie. N’hésitez pas à vous rapprocher d’eux avant d’emménager. Ils vous dirigeront notamment vers quelques agences locales de l’emploi.

Pourquoi vivre à Monaco ?

Un régime fiscal avantageux

L’une des spécificités de Monaco les plus attrayantes pour les nouveaux venus, c’est sa fiscalité que l’on pourrait qualifier de… spéciale. En habitant dans la principauté, vous échappez à toute imposition directe, qu’il s’agisse de l’impôt sur le revenu, sur les plus-values et sur le capital et ce, depuis l’ordonnance de 1869 prise par le Prince Charles III. Ni taxes foncières ni taxes d’habitation ne sont également dues par les résidents de la ville. De quoi, certainement, en faire rêver plus d’un !

Bien évidemment, quelques exceptions sont également à prendre en compte, dans les cas où :

  • Vous êtes imposé au titre des BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux et vous percevez plus de 25% de votre chiffre d’affaires en dehors de la principauté. Il s’agit du seul impôt direct prélevé à Monaco, à hauteur de 33,33%.
  • Vous résidez depuis moins de 5 ans à Monaco n’êtes donc pas établi de façon “effective et durable” sur le territoire. Vous continuez donc à être redevable des impôts directs traditionnels.

La TVA est quant à elle perçue selon les mêmes taux qu’en France.

Vivre à Monaco : quelles démarches administratives pour les étrangers ?

L’administration monégasque peut également contribuer à faciliter votre installation à Monaco, mais attention, les formalités sont loin d’être du même ordre qu’ailleurs, puisqu’il s’agit d’une principauté. Si vous êtes ressortissant étranger et souhaitez séjourner plus de trois mois par an à Monaco, vous devrez obtenir une carte de résident. Pour cela, il vous faudra :

  • Être titulaire d’une carte d’identité ou d’un passeport en cours de validité,
  • Attester d’un lieu d’habitation dans Monaco. Ce lui doit convenir aux besoins de votre foyer fiscal de par sa taille notamment,
  • Garantir de ressources suffisantes pour vivre à Monaco. Et oui, le niveau de vie y est particulièrement élevé ! Vous devrez donc fournir à l’administration un contrat de travail valide ou bien la preuve d’une épargne solide, par exemple.
  • Solliciter un visa spécifique pour Monaco auprès des autorités françaises si vous venez d’un pays hors EEE. Attention : ce visa doit être délivré également pour les enfants.

Mais ce n’est pas tout ! Vivre à Monaco, c’est aussi prouver que votre casier judiciaire est vierge de toute infraction. Une fois les documents nécessaires transmis à l’administration, vous pourrez espérer obtenir votre carte de résident et commencer votre toute nouvelle vie à Monaco. Notez que la liste des documents nécessaires peut varier en fonction de votre profil (pays d’origine notamment) et des spécificités de votre projet de vie à Monaco.

La carte de résident pour vivre à Monaco vous est attribuée par la Section des Résidents de la Direction de la Sûreté Publique sur place. Elle concerne toute personne physique de plus de 16 ans répondant aux conditions énoncées ci-dessus.

L’immobilier à Monaco

Et oui : comment projeter de vivre à Monaco sans s’être au préalable renseigné sur l’immobilier du secteur, sur les différents quartiers d’habitation, leurs avantages et leurs inconvénients ? Ci-dessous, commençons par dresser la liste des principaux quartiers de la principauté de Monaco, et de leurs caractéristiques principales.

Les principaux quartiers de Monaco

Voici les 5 principaux quartiers de la Principauté de Monaco :

  • Monaco-ville, le Rocher, un quartier central d’environ 20 hectares, situé sur les hauteurs de Monaco. Il s’agit du quartier historique de la ville, et l’un des plus onéreux, bien évidemment.  Y trouver un logement abordable relève sans aucun doute du parcours du combattant, d’une part du fait des prix (il s’agit avant tout de maisons authentiques du 16ème au 18ème siècle) et d’autre part puisque le cœur de ville abrite surtout commerces et monuments emblématiques. Vous y trouverez par exemple une grande partie des établissements publics et politiques de la ville ainsi que de nombreux musées. Et quelle atmosphère se dégage de ce cœur historique ! Il est particulièrement agréable de se promener à travers les ruelles pavées de ce quartier, à pied ou bien en empruntant les petits trains “Azur Express”, proposant une visite guidée du cœur de ville. Peut-être est-ce une bonne façon de découvrir ce qui fait la spécificité de votre futur lieu d’habitation ?
  • Monte-Carlo, le célèbre quartier Monégasque, compte environ 15 000 habitants. C’est sans conteste grâce au rayonnement de son fameux casino que ce quartier est le plus prestigieux de Monaco. Sur son territoire, vous trouverez un parc résidentiel particulièrement fourni, regroupant essentiellement des immeubles de luxe.
  • Fontvieille, un quartier hétérogène constitué d’habitations et de commerces ainsi que du Port de Fontvieille. Si vous détenez un budget limité en rapport aux prix de la principauté, c’est bel et bien vers ce quartier qu’il faudrait commencer vos recherches.
  • La condamine. Situé à proximité directe du port Hercule La Condamine, ce quartier compte une majorité de petits commerces ainsi que des logements anciens et atypiques, gages de son charme.
  • Le larvotto, quartier du Nord de Monaco avant tout plébiscité pour ses longues plages. C’est le quartier le plus peuplé de la principauté puisqu’il est à majorité résidentiel. En conséquence, de multiples parcs, jardins et lieux de promenade peuplent ce quartier. Attention : l’on pourrait croire que les prix de l’immobilier y sont plus abordables qu’ailleurs au sein de la principauté, mais il n’en est rien. Comptez jusqu’à 20% supplémentaires pour un bien aux prestations similaires.

Acheter pour vivre à Monaco, le processus

Achat ou location ? Il s’agit de la première question à vous poser avant de vivre à Monaco. Les prix de l’immobilier y sont démesurément élevés selon les localisations, et il n’est pas évident d’avancer le budget correspondant au type de bien qui répondent à vos exigences. Avant d’entamer votre nouvelle vie, pesez bien le pour et le contre de la location et de l’achat.

Vous avez décidé d’acheter à Monaco ou aux alentours ? Dans ce cas, voici ce que vous devez savoir sur le processus d’achat dans la principauté.

  • Rédigez l’offre d’achat par écrit. L’agent immobilier la transmettra aux propriétaires des lieux et entamera avec eux un processus de négociation quant au prix du bien. Sur l’offre d’achat, déclinez non seulement votre identité et le prix proposé mais également la durée de validité de cette offre, la description détaillée du bien ainsi que la preuve de votre adresse actuelle et l’ensemble des clauses suspensives liées à cette acquisition. Par exemple y a-t-il un prêt immobilier en cours ?
  • Une fois les négociations effectuées et le prix déterminé, affirmez votre intention d’acheter le bien par dépôt d’arrhes auprès du Notaire. Le plus souvent, il s’agira de 10% du prix total d’acquisition du bien. Notons que ces arrhes peuvent être conservées par le propriétaire dans le cas où vous vous rétractez après acceptation des deux parties. Un cadre contraignant qui s’applique toutefois également au vendeur, dans le cas où celui-ci se désisterait (il serait contraint de vous verser une somme équivalente en dommages et intérêts).
  • Signez l’acte de vente en présence du propriétaire chez le Notaire. Cet acte vous confère la propriété et la jouissance du bien. Vous devez à ce stade vous acquitter du reste du prix du bien, des honoraires du Notaire ainsi que de la commission de l’agence immobilière. Honoraires et commissions comptent jusqu’à 10% du prix d’acquisition de votre bien immobilier et peuvent donc rapidement atteindre des sommes conséquentes dans la principauté.

Investir dans l’immobilier locatif à Monaco, la bonne idée ?

Depuis 2010, l’immobilier à Monaco connaît une tendance à la hausse. Les constructions résidentielles pullulent. Sur l’année 2015 seulement, 195 nouveaux appartements étaient achevés et près de 454 000 000 € investis dans des projets de construction. 38 appartements étaient vendus la même année. Sur le lot de ventes et de revente, notons que 60% concernaient des appartements de petite superficie (studios ou T1). Ce pourcentage atteint 86% si l’on y intègre également les T2.

En bref, si vous souhaitez investir dans le neuf en vue d’une remise en location à Monaco, vous trouverez donc certainement votre bonheur dans la principauté : l’offre est présente. Le tout est de savoir si cela en vaut vraiment la peine.

A Monaco nous l’avons vu, l’équilibre politique et économique de la ville est assuré. Votre placement sera donc sécurisé. Du fait de l’attractivité constante de la principauté monégasque sur les années, il y a également fort à parier que la vacance locative sera très peu présente, qu’il s’agisse d’une location classique ou saisonnière. Du côté de la rentabilité locative, seule une analyse au cas par cas peut vous indiquer si le jeu en vaut ou non la chandelle. Il est fortement conseillé de vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier sur place afin de consolider une vraie stratégie d’investissement locatif. Les sommes engagées sont encore plus importantes que pour un investissement traditionnel en France : il serait dommage de faire le mauvais choix.

Enfin, certaines spécificités fiscales peuvent également achever de vous convaincre sur votre prochain investissement à Monaco.

Les droits de succession pour un logement acquis à Monaco

Investir à Monaco peut être très judicieux en matière de succession. Les droits de succession pour un actif dans la principauté sont nuls pour les descendants directs. Ils s’élèvent à 8% entre frères et sœurs, à 10% entre oncles et neveux et à 13% relativement à tous les autres membres de la famille. Comptez 16% pour les personnes “non apparentées”.

A présent, vous devriez saisir avec précision les avantages et les inconvénients d’une vie à Monaco. Il va sans dire que la principauté monégasque a beaucoup à vous offrir, si tant est que vous soyez décidé à acheter ou investir. Alors, allez-vous vous lancer ? N’hésitez pas à vous rapprocher d’un spécialiste en immobilier sur la région pour ne pas manquer de belles opportunités.