Quels sont les droits et responsabilités d’un propriétaire ?

En tant que locataire, vous avez l’obligation de quitter la propriété avec une usure normale au moment du départ. Mais si ce n’est pas bien claire, cela peut prêter à confusion et entraîner des litiges par la suite. Qu’est-ce qui définit exactement l’usure normale ?

Définition de l’usure normale

Même si le locataire est une personne propre, ordonnée et respectueuse, les simples gestes de la vie quotidienne peuvent avoir un impact sur l’état d’une propriété, c’est ce que l’on appelle l’usure normale. Par exemple, un tapis peut être endommagé par des personnes qui marchent dessus, ou une vitre fissurée en raison d’un gauchissement du cadre. Ni l’un ni l’autre ne sont des dommages qu’un propriétaire raisonnable pourrait s’attendre à ce que le locataire paie.

En revanche, si cette même vitre est fissurée parce que le locataire la claque avec insouciance à plusieurs reprises, ou si le tapis est endommagé par un déversement de vin rouge, la responsabilité en incombe au locataire.

La question de l’usure normale se pose généralement à la fin d’un contrat de location, lorsque le locataire tente de récupérer l’argent de la caution.

 Les responsabilités du locataire

La loi sur la location résidentielle stipule que les locataires ont la responsabilité de : garder la propriété raisonnablement propre ; informer le propriétaire dans un délai de trois jours en cas de dommage ; veiller à ne pas causer de dommages à la propriété, que ce soit par négligence ou par un acte intentionnel. Si vous respectez ces trois engagements, tout dommage devrait relever de la responsabilité du propriétaire.

Toutefois, il est toujours bon de conserver un rapport écrit de tout dommage, en cas de litige ultérieur. Si vous avez un doute, vous devez toujours vérifier votre contrat de location, car vous avez peut-être accepté des conditions telles que le nettoyage à la vapeur, la peinture des murs ou le paiement d’un professionnel pour le nettoyage en profondeur dans le cadre du bail.

  Que faire en cas de litige ?

La question de l’usure normale est souvent mal comprise, et les propriétaires peuvent avoir des attentes irréalistes à l’égard de leurs locataires. Les chiffres d’une enquête montrent que les problèmes liés au nettoyage sont à l’origine de plus de la moitié des litiges entre les deux parties.

Que pouvez-vous donc faire si vous estimez avoir été injustement facturé pour un dommage qui, selon vous, est une usure normale ? La première chose à faire est de vous adresser directement à l’agent immobilier et de lui demander des explications. Il est préférable de le faire par écrit, afin d’établir une trace écrite de votre interaction. Expliquez clairement pourquoi vous n’êtes pas d’accord avec l’accusation. Vous pouvez vous référer au rapport d’état des lieux au moment où vous avez emménagé. Si le litige persiste, vous pouvez porter l’affaire devant les tribunaux.

Quelles ont les causes communes des querelles de voisinage et leurs solutions ?

De nombreux architectes professionnels voient souvent des projets s’arrêter ou devenir stressants pour leurs clients à cause de querelles avec les voisins. Une personne a également eu une expérience directe de ce phénomène, lorsqu’un ordre d’arrêt des travaux lui a été imposé lors d’un projet de construction personnel. Ses voisins ont paniqué après avoir vu un énorme échafaudage en cours d’installation, ce qui les a bien sûr amenés à se demander si la construction n’est pas plus grande que ce qui avait été approuvé. Il a fallu quatre semaines pour les réconcilier et cela n’a entraîné aucune modification du projet d’aménagement.

Le meilleur endroit pour obtenir des conseils sur la loi et les règlements relatifs à la construction est un arpenteur-géomètre local ou, le cas échéant, un architecte ou un consultant en planification. Les consultants en urbanisme comprennent le droit de l’urbanisme, mais un professionnel du design saura comment respecter la loi tout en apportant les modifications demandées de façon créative.

Voici certains des problèmes de voisinage les plus courants que rencontrent les architectes qui aident les propriétaires à concevoir, construire ou rénover leur maison. Lisez ce qui suit pour en savoir plus sur les lois à respecter dans de telles situations et sur certaines stratégies intelligentes pour éviter les querelles de voisinage.

Les problèmes de voisinage communs et les stratégies intelligentes pour les résoudre

Ils peuvent voir dans ma maison

De nombreux architectes ont travaillé sur quelques projets où les propriétaires avaient des problèmes en terme de vie privée. Souvent, ces cas concernent un projet de rénovation ou de construction qui permettra d’examiner une maison à partir d’un logement voisin.

LA LOI : les directives locales d’urbanisme protègent généralement les propriétaires . On précise que si la propriété d’un voisin peut voir la maison d’à côté à moins de neuf mètres, certaines mesures doivent être prises pour assurer la protection de la vie privée. Chaque localité a ses propres dispositions, ce qui est valable dans la région parisienne ne l’est pas forcément dans le sud de la France. Il est donc impératif de demander conseil à un professionnel local (géomètre, architecte ou conseiller en aménagement) sur les réglementations qui s’appliquent à votre site.

SOLUTION : si une nouvelle construction ou une rénovation semble vouloir enfreindre cette réglementation particulière, la meilleure chose à faire est de trouver une solution innovante qui permette à la lumière d’inonder vos pièces de lumière tout en offrant une certaine intimité.

Si vous travaillez avec une nouvelle fenêtre, il est possible d’installer du verre gravé, combiné à un feuillage de bambou adoucissant. On peut utiliser du verre dépoli pour ajouter de l’intimité sans cloisonner un espace.

Par ailleurs, l’un des moyens les plus rentables d’assurer la protection de la vie privée est l’utilisation de pellicules opacifiantes pour fenêtres. Le film est disponible en différents modèles et peut être appliqué facilement par un professionnel. Si vous êtes bricoleur, vous pouvez même le faire vous-même avec un peu d’huile de coude.

Dans un projet de rénovation récent, les propriétaires avaient de nombreux problèmes par rapport à leur vie privée. Mais ils avaient aussi une vue imprenable que l’architecte ne voulait pas obstruer avec des films ou des panneaux. L’ architecte a alors réglé ce problème en utilisant des ailettes en verre dépoli placées en angle, ce qui est conforme au règlement en vigueur en matière de construction.

Ils veillaient à ce qu’ils ne puissent être vus depuis la propriété du voisin, mais les ailettes en verre dépoli étaient inclinées de manière à bénéficier d’une vue sur les environs à partir de leur emplacement.

A qui appartient l’arbre ?

Un autre problème courant rencontré par les propriétaires voulant rénover leur maison est le fait qu’ils ne savent pas exactement qui  » possède les droits  » sur un arbre. Prenons en exemple avec un bel arbre fruitier situé sur la limite de votre terrain qui surplombe la propriété du voisin, ou vice versa et qui doit être coupé. Qui est responsable des coûts ?

LE DROIT : vous devriez toujours obtenir des conseils juridiques si vous avez un problème avec un arbre situé sur la limite d’une propriété. Mais en règle générale, vous pouvez couper les racines et les branches en surplomb jusqu’à la ligne de démarcation. Vous n’avez pas besoin d’en informer le voisin, mais il est logique d’en discuter avec lui, surtout si l’arbre cause un problème. Trouvez un professionnel de l’aménagement paysager pour vous aider à faire les travaux selon vos désirs.

Les voisins sont bruyants

Des couples qui se disputent, des réunions entre amis bruyantes, des chiens qui aboient et de terribles cris de jeunes enfants, on a souvent entendu tout cela au moins une fois autour de nous. Si vous avez des problèmes avec des voisins bruyants, la première chose à faire est d’avoir une conversation douce et polie avec eux ou de leur laisser un mot.

LA LOI : le règlement sur la protection de l’environnement (bruit résidentiel) énonce les lois et les voies de recours pour tout bruit indésirable qui vous gène et la façon dont les niveaux de bruit en terme de volume peuvent être testés afin de déterminer si le bruit est gênant ou pas.

SOLUTION : si vous ne pouvez pas gagner au tribunal contre vos voisins, envisagez des moyens d’améliorer la performance acoustique de votre propre maison. Le double vitrage est un excellent moyen d’amortir le son et ainsi réduire le bruit, tout en améliorant les performances thermiques de votre maison. Il faut également chercher à éliminer les courants d’air, qui transportent le son sous les portes et les cadres de fenêtres, en utilisant des joints appropriés. On peut se procurer facilement ces produits dans une quincaillerie.

A qui appartient cette clôture ?

Normalement, les clôtures de délimitation appartiennent à parts égales aux deux parties. Il est donc de la responsabilité de la partie qui souhaite apporter un changement à la clôture d’engager les négociations à ce sujet. Malheureusement, si votre voisin n’est pas prêt à changer une clôture usée ou disgracieuse, vous pourriez être obligé de remplacer toute la clôture à vos propres frais.

LA LOI : vous et votre voisin avez une responsabilité égale en ce qui concerne la clôture de séparation de votre terrain. Vous devriez vérifier auprès de votre conseil municipal si vous avez besoin d’autorisations pour effectuer des travaux, mais dans la plupart des cas, vous devez négocier les modifications des détails de la clôture, y compris les coûts, directement avec votre voisin. Vous pouvez compter sur les procédures établies dans la loi sur les clôtures pour vous aider dans vos négociations.

SOLUTION : si la clôture vous cause des ennuis et que vous ne pouvez pas obtenir l’autorisation du voisin pour la remplacer, pensez à la recouvrir. Vous pouvez par exemple incorporer de hauts bambous derrière un panneau pour cacher la ligne de clôture.

D’autres suggestions comprennent la plantation d’un jardin vertical, de repeindre la clôture, l’installation d’un revêtement de votre côté de la clôture ou l’installation de quelques œuvres d’art. Attention toutefois à ne pas trop charger la clôture existante, car par exemple une clôture horizontale dure moins qu’une clôture verticale.

Si votre voisin accepte que vous construisiez une nouvelle clôture, vous devrez payer la différence entre une clôture standard et celle que vous vous proposez de construire. Assurez-vous de vous entendre avec votre voisin sur ce point. Vous pourriez avoir une belle surprise s’ils veulent aussi construire quelque chose de spécial de leur côté de la clôture.

Soyez réaliste avec les matériaux que vous utilisez pour votre clôture. Si vous ou vos voisins envisagez de pratiquer du foot dans votre jardin, de travailler avec des plantes en espalier ou si vous voulez simplement plus de sécurité, choisissez un mur de briques avec une finition appropriée.

Si les lignes séparant votre propriété à celui de votre voisin sont floues

Si la ligne de démarcation entre les deux propriétés est floue, vous risquez de voir les améliorations espérées ne pas tirer pleinement parti de la taille de votre propriété. De plus, même l’esthétique de votre bâtiment, comme le permettent les règlements de construction ou les dispositions locales en matière d’urbanisme (vérifiez auprès de votre conseil municipal) pourrait être mis à mal. Vous risquez également de construire en empiétant chez vos voisins et de voir tous les changements ainsi apportés démolis après une plainte de vos voisins .

La ligne de démarcation représente non seulement l’enveloppe du bâtiment dans le plan, mais aussi la hauteur de votre projet par rapport au niveau naturel du sol. Si vous dépassez les limites de votre projet initial, les règlements relatifs aux limites doivent être pris en considération.

LA LOI : il est important de faire appel à un arpenteur-géomètre agréé pour déterminer votre limite, car il arrive souvent que les clôtures existantes ne se trouvent pas sur la ligne de démarcation. Votre professionnel du design sera en mesure de vous recommander un arpenteur-géomètre. Il suffit de vérifier leurs qualifications et leurs assurances, comme pour tous les professionnels avec lesquels vous traitez dans le secteur de la construction.

Une fois que la démarcation réelle a été établie, vous devriez discuter avec votre voisin pour savoir si vous gardez la clôture au même endroit ou si vous la réalignez sur la limite réelle. Si elle a déjà été construite sur la ligne de démarcation réelle, l’axe des poteaux constitue alors la limite, avec des palissades et des rails d’un côté. Le côté palissade est généralement déterminé par ce qui existe déjà .

Si la nouvelle clôture doit être un mur, alors la ligne centrale du mur sera la véritable ligne de démarcation.

Si vous construisez un nouveau mur de délimitation, tenez compte du matériau que vous utilisez sur ce nouveau mur. Les murs en briques fonctionnent bien pour la protection contre l’incendie. De plus, ils ont une bonne masse thermique et de bonnes propriétés acoustiques. Sinon, vérifiez vos options en ce qui concerne l’isolation acoustique, les doubles couches de plaques de plâtre de qualité acoustique, l’ameublement et les finitions intérieures.

Ce n’est que la partie émergée de l’iceberg lorsqu’il s’agit de traiter avec les voisins. De nombreux problèmes peuvent être rencontrés, allant du simple à l’absurde lorsqu’il s’agit de questions de propriété. Notre meilleur conseil : commencez par parler avec votre voisin si vous avez l’intention de changer quoi que ce soit à votre clôture ou si du côté du voisin, son mode de vie a un impact négatif sur le vôtre. Si cela ne fonctionne pas, demandez l’avis d’un professionnel.

 

Faut-il faire soi-même sa gestion immobilière ?

Que vous veniez d’acheter votre premier investissement ou que vous soyez investisseur depuis des années, il est tentant d’envisager de gérer vous-même votre propriété au lieu d’engager un gestionnaire immobilier.

Ceux qui choisissent cette option ont besoin de quelques éléments pour déterminer s’ils sont réellement en mesure de gérer un bien immobilier. Après tout, une propriété mal gérée entraînera un investissement peu performant et des pertes potentielles pour le propriétaire.

La charge de travail dans la gestion immobilière

Il ne faut pas sous-estimer le temps et le travail consacrés à la gestion des biens, car il s’agit après tout d’un travail à plein temps. Il ne s’agit pas seulement de faire entrer un locataire dans la propriété au départ, mais il faut aussi assurer la gestion continue.

Cela peut entraîner un stress considérable, surtout s’il s’ajoute à un travail à plein temps.

L’attachement émotionnel

L’un des principaux avantages de l’embauche d’un gestionnaire immobilier est qu’il n’a aucun attachement émotionnel à la propriété et ne laisse donc pas ses sentiments influencer son comportement, ses conseils ou ses décisions.

En outre, tous les types de personnalité ne sont pas adaptés à la gestion immobilière, ce qui place souvent l’agent ou le propriétaire dans des situations délicates ou difficiles lorsqu’il s’agit de régler des arriérés, de s’occuper de locataires gênants ou de porter des problèmes devant les tribunaux.

Les connaissances juridiques

Si vous devez gérer un bien immobilier, vous devez être conscient de la complexité de la législation relative à la location de biens immobiliers. Il peut s’agir des droits et responsabilités du locataire et du propriétaire, des personnes responsables des dommages causés à la propriété, etc…

Mais cela peut aussi concerner la rapidité avec laquelle vous devez traiter les demandes et les réparations, ou ce qu’il faut si un locataire veut rompre le bail de manière anticipée.

Certains locataires peuvent profiter des connaissances juridiques limitées d’un propriétaire qui gère lui-même son bien, et demander une indemnisation si les choses ne sont pas gérées dans les règles.

La paperasse

Lorsqu’un agent gère vos biens, il prépare pour vous tous les documents nécessaires, parfois compliqués. Ces documents peuvent être difficiles à comprendre et à remplir par vous-même si vous n’avez pas de formation en gestion immobilière ou en droit de la location.

Il s’agit de documents tels que le contrat de location ou le bail, un rapport d’état des lieux et des formulaires de demande de réparation, que l’agent aura à portée de main.

La perception des loyers

Les gestionnaires immobiliers ont accès à des systèmes de paiement sophistiqués et professionnels utilisant le dépôt direct qui permettent de s’assurer que les loyers sont perçus à temps, à chaque fois.

C’est beaucoup plus difficile à organiser en tant que propriétaire. Vous devez donc réfléchir soigneusement à la manière dont cela fonctionnera pour vous et le locataire, de manière pratique et conforme à la loi.

La recherche du bon locataire

Le travail nécessaire pour faire entrer un locataire dans une propriété est une chose que les propriétaires ne comprennent peut-être pas tout à fait s’ils ont déjà fait appel à un gestionnaire immobilier dans le passé.

Le propriétaire devra d’abord faire de la publicité pour trouver le locataire approprié. L’accès aux principaux portails immobiliers est souvent limité aux agents agréés, ce qui signifie que les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur bien sont généralement laissés à la publicité sur un marché beaucoup plus restreint, ce qui réduit le nombre de locataires potentiels.

Ensuite, ils doivent trier les candidatures et les demandes de renseignements et sélectionner les candidats potentiels. Les gestionnaires immobiliers disposent généralement d’une base de données permettant de recouper tous les candidats. Les propriétaires devront donc trouver la meilleure façon de sélectionner les candidats et vérifier les références.

Les inspections

Si vous allez gérer votre propriété vous-même, vous devrez veiller à l’inspecter régulièrement pour vous assurer qu’elle est bien entretenue et vérifier si des réparations sont nécessaires.

Toutefois, ce n’est pas parce que vous êtes le propriétaire que vous pouvez vous présenter avec votre clé à tout moment. Il existe des règles strictes concernant le nombre d’inspections annuelles d’un bien immobilier et la procédure à suivre lors de ces inspections

L’évaluation des loyers

La fixation du loyer de votre propriété n’est pas simplement une question de montant que vous souhaitez recevoir chaque mois. Pour déterminer le loyer, vous devez d’abord vous baser sur les valeurs marchandes générales de propriétés similaires dans la région ainsi que sur les conditions du marché, qui peuvent être difficiles à évaluer avec précision si vous n’y êtes pas habitué jour après jour.

En ce qui concerne l’évaluation du loyer et la modification de son montant, il faut s’en tenir aux conditions du marché et aux termes du contrat de bail. Pour connaître le montant exact du loyer à percevoir, vous devrez être constamment au courant de ce qui se passe sur le marché et dans votre région.

 

Comment savoir si un locataire est bon ou mauvais ?

Tout propriétaire veut avoir un bon locataire. Un investissement locatif est après tout l’un des biens les plus précieux. Que vous envisagiez de gérer vous-même la location ou que vous ayez un agent qui s’en occupe pour vous, en tant que propriétaire, vous devez couvrir vos arrières pour vous assurer que votre locataire soit une bonne personne, responsable et honnête. Aucun propriétaire ne veut avoir de problèmes avec ses locataires, et le processus de recherche d’un bon locataire commence par l’entretien. Vous devez être conscient de certains traits de personnalité et de certains commentaires. Vous devez, ainsi, vérifier certains signes qui pourraient vous aider à distinguer le bon du mauvais et trouver le locataire idéal sans trop de difficultés.

Vérifier l’historique du locataire

Un agent immobilier a sa propre procédure de sélection, mais si vous le faites vous-même, c’est là que le contrôle approfondi devient important. Vous ne pouvez pas croire à un locataire sur parole et ne pas vérifier parce qu’elle vous semble bonne sur le papier. Vous risquerez de vous exposer à un désastre. Vous devez suivre l’historique du locataire auprès de son agent immobilier.

Vérifier son revenu

Vous devez vous assurer que le locataire peut se permettre de payer le logement. Son revenu hebdomadaire couvrira-t-il le coût du loyer ainsi que le coût de sa vie et d’autres dépenses ? En règle générale, le loyer devrait représenter environ 30 % du revenu net d’une personne. Tout montant supérieur peut entraîner un stress et peut augmenter les risques d’arriérés.

Vérifier ses anciennes locations

Si une personne a eu trois adresses ou plus au cours des cinq dernières années, vous devez l’éviter ou du moins examiner attentivement sa demande. Si certaines circonstances et situations personnelles ont pu justifier les déménagements, un locataire qui ne reste pas longtemps dans les parages peut entraver vos bénéfices, car vous devez faire plus de publicité pour attirer un nouveau locataire.

Vérifier ses dettes

Si un locataire est très endetté cela peut poser un problème. En effet, le paiement du loyer à temps n’est peut-être pas sa priorité. Une vérification de la solvabilité est également un excellent indicateur de la qualité du locataire.

Voir s’il marchande trop

Croyez-le ou non, cela arrive bien trop souvent. La plupart des logements à louer sont conformes aux tarifs en vigueur, de sorte qu’il y a rarement une marge de négociation. Il n’y a pas de problème si quelqu’un essaie de marchander au dernier moment, mais lorsqu’il le fait sans relâche, c’est souvent un avertissement. L’impatience ou l’insistance doivent être signalées.

Méfiez-vous des locataires potentiels qui vous racontent des histoires à dormir debout et vous poussent à les laisser emménager immédiatement, car ils peuvent essayer de vous faire accélérer le traitement de leur demande et passer à côté de quelque chose qu’ils essaient de cacher. Un bon locataire sait qu’il y a une procédure à suivre, et il attendra son tour.

Vérifier s’il a été expulsé de son ancien bail

Si vous tombez sur un avis d’expulsion, cela peut certainement déclencher un grand drapeau rouge. S’il a rompu un bail, il peut en rompre un autre. La recherche effectuée par votre agent dans une base de données de location devrait révéler des problèmes évidents, tels que des retards de paiements trop fréquents, des dommages importants et des situations qui ont mal tourné.

Vérifier son emploi

Vous voulez qu’il prouve qu’il a un emploi stable. Ainsi, il faut faire attention au laps de temps entre deux emplois et le demander pourquoi. Il y a très probablement une bonne raison, comme un voyage de longue durée par exemple, mais il est toujours bon de demander.

Vérifier s’il loue pour la première fois

Cela peut être délicat, car il n’aura pas d’historique de location ou de références de location, et il aura probablement vécu chez ses parents jusqu’à ce moment. Vous devez vérifier et revérifier les références personnelles et professionnelles, le crédit et le débit, et si aucun autre signal d’alarme n’apparaît, vous pouvez y aller.

Voir s’il est ponctuel

Lorsqu’un locataire se présente avec un retard important à une visite et ne le reconnaît même pas ou ne fournit pas d’excuses ou de raisons, soyez avertis. C’est impoli et non professionnel et cela en dit long sur sa personnalité.

Juger le candidat par son apparence

Si vous rencontrez une personne négligente et dont l’hygiène personnelle est médiocre, on peut dire que si elle ne peut pas prendre soin d’elle-même, elle ne prendra certainement pas soin de votre bien. Il est essentiel de savoir que de nombreux locataires mentent sur leur statut de fumeur lors des visites. Mais si vous pouvez sentir l’odeur, vous le saurez systématiquement.

Conclusion

Tout propriétaire souhaite que sa location se déroule sans problème pendant plusieurs années, et que le locataire aime son investissement comme s’il s’agissait du sien. Vous devez éviter les candidats en qui vous avez des soupçons et passer à ceux qui ont fait leurs preuves en matière de stabilité sociale et financière à long terme.

Comment rénover un bien locatif pour obtenir un bon rendement ?

Bien sûr, ça peut coûter un peu, mais rénover votre bien locatif aujourd’hui peut vous rapporter gros demain. Les immeubles locatifs qui réussissent ont une formule commune : ils sont propres, fonctionnels et simples. Les locataires veulent que leur propriété soit propre, en bon état de fonctionnement et exactement comme annoncé.

Afin de maximiser votre rendement et vos revenus locatifs, présentez votre propriété au plus haut niveau possible dans le cadre de votre budget. Rénover la propriété que vous louez aujourd’hui peut vous rapporter un bon rendement demain. Réfléchissez à votre marché cible et à la meilleure façon de répondre à ses besoins.

Le plus grand piège pour les propriétaires est de rénover pour répondre à leurs besoins et désirs personnels plutôt qu’aux exigences du marché. Évitez les installations ou les produits coûteux comme un éclairage coûteux, les appareils électroménagers couteux et les tapis luxueux. Il est important de ne pas surcapitaliser sur les préférences personnelles, et de se concentrer davantage sur l’aspect pratique, les besoins des locataires et le budget.

Voici quelques conseils sur les nécessités et les commodités qui sont garanties pour obtenir le meilleur rendement.

Rajoutez des pièces

Qu’il s’agisse de retirer une vieille baignoire pour en faire une salle de bains plus généreuse ou de supprimer un mur pour gagner de l’espace et de l’air, le réaménagement d’une propriété peut en valoir la peine. Une autre pièce peut ajouter de la valeur et maximiser le rendement par rapport aux dépenses. Les chambres à coucher sont celles qui apportent le plus de valeur ajoutée, suivies par une salle de bains supplémentaire et une place de parking.

L’ajout d’une salle de bain dans une maison à une seule salle de bain ou l’ouverture d’un petit espace sombre sur une terrasse améliorera considérablement votre compétitivité. Un appartement ou un logement secondaire peut doubler le rendement locatif de votre propriété, car il permet à plusieurs locataires d’habiter dans des espaces autonomes.

Donnez un coup de pinceau

Pour les immeubles locatifs vacants, une bonne première impression est cruciale. Pour une mise à jour rapide, un coup de pinceau neutre et frais est une évidence.

Le blanc crayeux est un bon choix. Un blanc de base avec une finition mate est parfait,  il cache les imperfections comme les murs inégaux et abîmés. Pour le polissage, on peut utiliser une finition semi-brillante pour les plinthes, les portes, les chambranles et les éléments en bois.

Traitez les fenêtres

Utilisez de simples traitements de fenêtres pour bloquer la lumière, dissimuler des cadres hideux ou cachez une perspective qui ne vaut pas la peine d’être vue. Optez pour des rideaux blancs flottants ou des rideaux en lin peu coûteux. Les stores romains sont également efficaces. Il est parfois difficile de trouver un store qui s’adapte exactement à votre fenêtre, alors agrandissez-le si nécessaire.

Entretenez les planchers

Lorsqu’il s’agit de choisir ce qui se trouve sous les pieds, les planches sont difficiles à battre pour une durabilité élégante. Elles offrent un meilleur rendement locatif, car elles ne nécessitent pas de nettoyage et ne se détériorent pas avec l’âge. Polissez les vieux sols en bois, remplacez les moquettes abîmées par des moquettes de bonne qualité résistant à la décoloration et aux taches, ou envisagez un revêtement de sol en vinyle d’aspect bois.

Rafraîchissez les surfaces abîmées

Une cuisine usée peut être facilement mise à jour avec des surfaces fraîches. Cherchez des matériaux peu coûteux qui peuvent être facilement remplacés. Un rouleau de vinyle adhésif peut transformer en quelques minutes un banc moche ou la face d’un vieux placard.

Révisez les appareils et les accessoires

De nouveaux robinets, pommeaux de douche et poignées de porte rutilants sont d’une élégance sans faille. Cela réduit également les problèmes d’entretien imminents. Changez les luminaires là ou c’est nécessaire et assurez-vous que les portes et les fenêtres ont des serrures à pêne dormant de bonne qualité. C’est une caractéristique attrayante pour les locataires et souvent requise pour les assurances.

Évitez les styles de quincaillerie décorative, et visez plutôt des pièces simples qui plairont à la plupart des locataires. Emportez les pièces à changer avec vous lorsque vous faites vos courses, afin de ne pas avoir à percer de nouveaux trous dans les murs.

Révisez la salle de bains

Remplacez les vieux rideaux de douche par des rideaux blancs, ajoutez un store romain ou givrez la moitié d’une fenêtre pour plus d’intimité et laissez la moitié supérieure libre pour exploiter la lumière naturelle. Des carreaux neufs, un meuble-lavabo, des toilettes, une douche et une baignoire propres, avec une robinetterie de bonne qualité, ont un impact énorme et une réelle longévité.

Harmonisez votre intérieur et votre extérieur

Gardez l’extérieur simple, vivable et peu exigeant en termes d’entretien. Créez un véritable lien entre votre extérieur et votre intérieur, de sorte que votre espace extérieur soit perçu comme un second espace de divertissement.

Avant une visite, organisez le nettoyage des parties communes, huilez les terrasses, faites nettoyer toutes les surfaces extérieures à l’aide d’une civière et mettez du paillis sur les parterres de jardin. Cela garantira une première impression étincelante.

Comment obtenir le logement locatif de vos rêves ?

La recherche d’une nouvelle propriété à louer peut être un cauchemar et les locataires se retrouvent souvent à s’arracher les cheveux à cause des inspections surchargées, des demandes de location sans réponse et de la concurrence pour obtenir un bail. Pour se démarquer de la foule des locataires, il est important d’avoir une demande de location convaincante qui comprend toutes les informations pertinentes et vous présente comme un locataire responsable. Voici quelques conseils pour vous aider à obtenir le logement de vos rêves.

Présentez-vous au gestionnaire immobilier

Même si vous pensez que ce n’est pas nécessaire, faites l’effort de vous présenter au gestionnaire immobilier le jour de l’inspection. C’est un geste poli qui leur permettra de se souvenir de vous lorsqu’ils passeront en revue une montagne de demandes.

Parlez-lui un peu de vous et posez-lui des questions sur la propriété pour montrer votre intérêt. N’oubliez pas de considérer cette rencontre comme un mini-entretien et de rester professionnel. Ce n’est pas le moment de parler de votre chat de compagnie non déclaré lors de votre dernière location.

Ayez en mains tous les documents nécessaires

Assurez-vous que votre demande est complète et qu’elle comprend tous les documents requis. Le fait de déposer un dossier incomplet nuit à vos capacités d’organisation et le gestionnaire immobilier peut vous considérer comme irresponsable et susceptible de ne pas payer le loyer.

Lorsque vous faites une demande de location, soyez prêt à fournir des preuves de revenus telles que des fiches de paie et des relevés bancaires, une lettre d’emploi, un registre des locations, des pièces d’identité et des lettres de référence, y compris des références d’animaux domestiques. Si vous n’êtes pas sûr que le bien immobilier nécessite des documents, il est toujours préférable de les inclure quand même comme preuve supplémentaire de votre aptitude à l’occuper.

Lorsque vous remplissez le formulaire de demande de location de l’agence, répondez à toutes les questions et vérifiez que vous n’avez manqué aucune page ou information. Si vous devez joindre des photocopies de documents, veillez à ce qu’elles soient lisibles. Si votre demande semble précipitée ou négligée, cela donne encore une fois une mauvaise image de vous en tant que locataire.

Incluez une lettre de motivation

Considérez l’inspection comme un entretien et le gestionnaire immobilier comme un patron potentiel. Une lettre de motivation devrait vous vendre comme le locataire le plus approprié pour la propriété.

La lettre de motivation est l’occasion de parler de votre famille, de votre travail et de vos antécédents locatifs. Si votre candidature comporte des éléments inhabituels ou alarmants pour le gestionnaire immobilier, expliquez-les honnêtement dans la lettre de motivation. Votre demande a beaucoup plus de chances d’être acceptée si vous abordez les problèmes dès le départ et si vous n’essayez pas de les dissimuler.

Si vous avez un animal de compagnie, présentez-le dans la lettre de motivation et donnez un bref aperçu de sa personnalité. Il est important d’indiquer s’il s’agit d’un animal de compagnie d’extérieur ou d’intérieur et de préciser les mesures que vous prendrez pour éviter tout dommage à la propriété. Une jolie photo d’animal de compagnie ne nuira pas non plus à vos chances.

Comment mettre un bien immobilier en location de vacances ?

Qu’il s’agisse d’une cabane dans un arbre, d’une maison de campagne ou d’un refuge au bord de la plage, la transformation d’une chambre d’amis en location de vacances peut intéresser tous les propriétaires qui cherchent un moyen d’augmenter leurs revenus. Mais comment attirer les bons clients et s’assurer qu’ils passent un bon séjour ? C’est très important, car il faut éviter toute mauvaise critique.

Sectorisez votre marché

Il est essentiel d’identifier le type de marché que vous souhaitez attirer. Effectivement, c’est vraiment important de savoir quel serait votre objectif spécifique. Par exemple, il peut s’agir d’une clientèle de couples à la recherche d’un court séjour romantique ou d’une lune de miel. Pendant ce temps, les maisons d’hôtes ciblent les familles nombreuses. Généralement, la promotion de la propriété peut être communiquée directement auprès des familles.

Pour différentes raisons, certains propriétaires n’acceptent pas de réservations pour des fêtes ou des événements, tandis que d’autres ont rendu leur propriété accessible aux animaux domestiques.

Faites de votre mieux

La présentation en ligne d’une propriété est essentielle pour attirer des invités. Faites appel à un photographe professionnel. Il y a beaucoup de concurrence, et vous devez vous démarquer. Sachez que l’emplacement est l’un des nombreux arguments de vente. Des témoignages ont déclaré que l’argent dépensé pour la publicité, le matériel promotionnel et Facebook avait porté ses fruits.

Accueillez les invités avec une touche personnelle

Parfois, il est important de laisser quelques touches personnelles dans la location, plutôt que de créer un environnement complètement stérile. Par exemple, un panier de bienvenue est un moyen de faire en sorte que les invités se sentent appréciés, tandis que les instructions pour les appareils ménagers comme la machine à café et le système de son, ainsi que le fait d’avoir du lait frais dans le réfrigérateur, font aussi effet. Le fait de proposer des activités comme des jeux de société et des jeux de cartes est à envisager, et c’est relativement peu coûteux.

Dès lors, notez que les boissons gratuites, les fleurs fraîches, l’organisation de séances de massage, les plateaux de fruits ou de fromages, et l’accueil personnalisé des invités contribuent à leur donner un sentiment de spécificité.

Offrez une expérience que les invités n’auront pas chez eux

En général, un jacuzzi est quelque chose que les gens n’ont pas à la maison. Donc, cela ne peut qu’être un très bon plan si vous en avez un. Il faut toujours offrir quelque chose qui sort de l’ordinaire. Si les gens veulent un meilleur sommeil que celui qu’ils ont chez eux, une bibliothèque avec de bons livres peut également être un plaisir qui n’est pas nécessairement disponible à la maison. Pouvoir s’allonger avec un livre qui a attiré votre attention est une très belle lettre de bienvenue. Les baignoires d’extérieur, les chaises suspendues et les murs d’escalade sont également populaires, car la plupart des personnes ne sont pas susceptibles d’installer ces dispositifs chez eux. Et certainement, les clients pourraient vouloir les essayer pendant les vacances.

Assurez-vous que les invités n’ont pas besoin de se déplacer

La meilleure réaction peut être attendue lorsque tout ce dont les invités pourraient avoir besoin a été bien pensé au départ. Cela comprend l’eau gazeuse et filtrée, une vaste gamme d’articles de cuisine et d’appareils électroménagers, des fournitures pour le petit déjeuner et une machine à café à dosettes. En principe, les hôtes n’ont pas besoin de quitter la propriété du tout, sauf s’ils le souhaitent. La présentation des produits locaux pendant le séjour de vos hôtes est aussi une bonne idée à exploiter.

Maintenez la propreté

Engagez un prestataire professionnel pour nettoyer, ne serait-ce que pour réduire le stress lié à la préparation du prochain client. Le degré de tolérance peut être différent pour chaque personne, c’est pour cette raison que des propriétaires engagent occasionnellement des nettoyeurs professionnels. Par ailleurs, le fait de vivre dans un autre logement à proximité de votre habitation à louer permet de faire les travaux de nettoyage vous-mêmes. Toutefois, les hôtes sont très respectueux de la propriété qu’ils louent en général.

Comment investir dans une saisie immobilière ?

Si vous cherchez une saisie immobilière, il est conseillé de consulter les sites web immobiliers et de vérifier les annonces dans les journaux et magazines spécialisés locaux et nationaux. Il est également recommandé de contacter directement les agents immobiliers et de leur demander. Vous pouvez aussi vous adresser à des entreprises spécialisées.

La préparation

La préparation est essentielle lorsque l’on examine les biens saisis ou tout autre bien. L’essentiel est de faire vos recherches. Ne supposez pas que c’est une affaire sans embûches. Vous devez également mettre de l’ordre dans vos finances, notamment en obtenant l’approbation préalable de votre prêt immobilier, car la plupart des biens saisis sont vendus aux enchères. Cela permet au marché de déterminer sa valeur. Ensuite, vous devriez fixer un plafond. Faites des recherches sur la valeur des propriétés dans la région pour vous donner une idée du marché.

Parlez aux agents immobiliers locaux de la région qui vous intéresse et voyez s’il y a une forte demande de location de biens immobiliers. Demandez à l’agent s’il y a d’autres propriétés dans la région, à la fois pour comparer et pour voir combien sont disponibles. Plus il y a de reprises de possession dans une zone donnée, plus la valeur des propriétés baisse rapidement.

Demandez à un constructeur d’inspecter la propriété et organisez une inspection antiparasitaire si c’est nécessaire. Examinez si vous avez à peu près tout à proximité : les magasins, les écoles, les transports publics, les bureaux administratifs, les jardins et les parcs, etc. En gros, assurez-vous qu’elle est bien située.

Les avantages et les inconvénients

Comme pour toute décision, il est important de peser les avantages et les inconvénients de ce type d’investissement.

Les avantages

  • Vous pouvez souvent les acheter à un prix bien inférieur à la valeur du marché.
  • Les acheteurs d’une première maison peuvent y trouve une option plus abordable pour entrer sur le marché immobilier.
  • Les banques organisent toutes les procédures judiciaires et paient toutes les charges.
  • Les propriétés offrent un rendement locatif plus élevé en raison d’un meilleur prix d’achat.
  • Ils constituent un levier pour les besoins d’investissement futurs.

Les inconvénients

  • Vous pourriez payer plus que ce qu’il ne vaut. Le système d’enchères est conçu pour obtenir le meilleur prix pour le vendeur.
  • Vous pourrez être victime de votre enthousiasme, et par la suite vous perdez la logique. Fixez un objectif et ne laissez pas vos émotions prendre le dessus. Cela vous évitera de payer trop cher.
  • Vous pourriez dépenser beaucoup d’argent sur les rénovations. Si votre intention est d’acheter, de rénover, puis de revendre, il est crucial de fixer un budget de rénovation. « Les investisseurs paient beaucoup trop cher pour la propriété, font exploser leur budget de rénovation et, lorsqu’il est temps de vendre, perdent une grosse somme d’argent », explique un expert.
  • Si vous remportez une enchère, vous devrez payer le bien même si le prêt bancaire que vous avez demandé n’était pas accordé. Par conséquent, il faut absolument s’assurer que vous pourriez obtenir l’approbation de prêt dont vous avez besoin avant le jour de la vente aux enchères.

 

Pour aller plus loin :

Conclusion

Faites preuve de diligence lorsque vous investissez dans une propriété saisie et vous aurez plus de chance de vous retrouver dans la maison de vos rêves.

 

Comment investir dans une propriété à rénover et gagner de l’argent en achat revente ?

L’envie de conclure une bonne affaire commence sans doute à vous saisir. Mais comment décider quelles propriétés sont rentables et quelles sont celles qui ne le sont pas ? Pour vous orienter, voici quelques stratégies efficaces pour trouver une propriété propice à la revente.

Visez un prix de marché équitable

Lorsqu’il s’agit d’acheter une maison dans l’intention de la rénover et de réaliser un bénéfice, l’étape la plus importante consiste à réfléchir à ce que vous obtenez pour votre budget et au montant qu’il vous restera pour la rénovation. Il ne sert à rien d’être frugal pendant le reste de votre projet de rénovation si vous avez déjà explosé le budget lors de votre mise de fonds initiale.

Visez un prix de marché équitable, le meilleur que vous puissiez espérer de façon réaliste. Il est important de ne pas trop dépenser ni trop capitaliser.

Décidez du type de rénovation que vous souhaitez entreprendre

La prochaine étape importante, est de décider si vous voulez vous attaquer à une rénovation design ou structurelle. Les rénovations esthétiques sont plus rapides à réaliser (généralement six à huit semaines) et moins chers. Cela signifie également que vous pouvez acheter des biens immobiliers moins chers avec une fourchette de prix plus abordables.

Dans le cas d’une rénovation structurelle, vous achèterez probablement dans un quartier plus chère. Ce type de rénovation prend plus de temps et entraîne des coûts nettement plus élevés. Le marché peut également évoluer sur une longue période, il faut donc en être conscient. Pour ce qui est de la rentabilité, le gain d’une rénovation structurelle est beaucoup plus important que celui d’une rénovation esthétique, bien que le niveau de risque soit également beaucoup plus élevé. L’astuce consiste à évaluer vos propres fonds et votre niveau d’expérience, ce qui vous aidera à peser vos options.

Faites attention aux bons et aux mauvais signes

Pendant que vous êtes à la recherche d’une équipe pour commencer la rénovation, vous devez être à l’affût des bons et des mauvais signes. Cela vous aidera à différencier un prospect d’un gouffre financier. Dans le cadre d’un projet design, il est recommandé de s’assurer que la propriété est structurellement belle et généralement vivable. Il doit y avoir suffisamment de place pour que vous puissiez ajouter une valeur substantielle à la propriété.

Lorsqu’il s’agit d’un projet structurel, De préférence, il est conseillé de rechercher une propriété sur une parcelle de terrain suffisamment grande. Pour cela, vous devez être conscient des propriétés présentant des défauts majeurs, qu’il s’agisse de fissures structurelles, d’affaissement du terrain ou de mouvements dans la dalle. Notez que les maisons qui ont des problèmes de hauteur (deux étages ou plus) peuvent également nécessiter un échafaudage coûteux.

Les autres domaines problématiques sont les habitations avec des équipements en fibres d’amiante, les propriétés qui ont des tuyaux souterrains fissurés, et toute propriété qui a du béton ou une humidité ascendante. En outre, il faut être attentif aux propriétés qui sont situées à faible hauteur, en dessous du niveau de la rue, car elles ont tendance à avoir des problèmes de pénétration de l’eau. Les infestations de termites ou de parasites peuvent également causer des dommages importants à toute propriété.

Il n’est pas rare que vous vous attaquez à tous ces problèmes, ou à certains d’entre eux, dans le cadre d’un projet de rénovation. Cependant, vous devez assurer d’avoir identifié tous ces éléments avant d’acheter une propriété, car les travaux de réparations peuvent être négociés en dehors du prix d’achat.

Méfiez-vous des rénovations antérieures

Il est nécessaire d’être conscient que certains rénovateurs font une réparation rapide sur une propriété en masquant tout simplement les défauts pour rendre une maison visuellement attrayante. Ils peuvent camoufler les défauts avec de la peinture, embourber des objets et cacher des choses. Il est donc important que les acheteurs regardent au-delà de l’esthétique visuelle d’une propriété pour déterminer si les éléments structurels réels sont tous en bon état. Cela peut se faire au moyen de cinq inspections clés : l’état général du bâtiment, les parasites, la plomberie, l’amiante et l’installation électrique.

Faites vos recherches sur le quartier

Avant d’acheter une propriété, vous devez faire des recherches approfondies sur le quartier où vous envisagez d’acheter. Cela vous aidera à déterminer l’offre et la demande dans ce quartier particulier en ce qui concerne les propriétés rénovées. Déterminez si le type de propriété et le style de rénovation que vous envisagez de faire vont faire un succès auprès des acheteurs. Vous pouvez le faire en recherchant ce qui se vend et ce qui ne se vend pas, et aussi quel type de propriété semble être le plus demandé. Par exemple, dans un quartier, les maisons de deux chambres à coucher sont en excédent, alors que les maisons de cinq chambres à coucher sont plus rares et très recherchées, vous pouvez vous assurer que ces dernières se vendent généralement beaucoup plus rapidement.

Ne précipitez pas votre décision

Avoir un plan d’attaque solide peut vraiment rapporter. Vous devez savoir quelles sont les améliorations que vous pouvez apporter et s’il existe une marge suffisante pour faire des bénéfices, avant de procéder à un quelconque achat. La plupart des acquéreurs le font généralement après avoir acheté, et réalisent souvent par la suite qu’ils sont tombés dans une mauvaise affaire. Évaluez bien les risques avant de s’engager sur une décision.

N’oubliez pas qu’il ne s’agit pas de vous

Tous les rénovateurs intelligents savent que la rénovation est essentiellement comme toute autre entreprise : vous créez un produit pour répondre aux besoins du client. Il ne s’agit pas de ce que vous, en tant que rénovateur, voulez personnellement, mais de ce que le marché veut.

N’impliquez pas vos propres émotions, l’accent doit être mis sur l’offre d’un produit qui est demandé et que le marché est prêt à payer. Si vous parvenez à comprendre cela, et à le mettre en place, vous serez récompensé par de beaux bénéfices.

Comment diviser légalement votre propriété en plusieurs lots ?

Si vous envisagez de diviser votre propriété en parcelle, vous devrez consulter un avocat expérimenté dans ce domaine pour examiner : premièrement si la division est autorisée et deuxièmement si elle est réalisable. Le processus de lotissement peut être long et fastidieux, mais après avoir investi du temps et du travail, vous pouvez certainement en récolter les fruits. Les avantages du procédé sont considérables s’il est effectué correctement, mais cela peut être extrêmement coûteux dans le cas contraire.

Qu’est-ce que le lotissement d’une propriété ?

Un lotissement est exactement ce que son nom indique : il consiste à diviser une seule propriété en plusieurs parcelles ou lots plus petits et séparés, généralement dans le but de vendre les lots divisés ou de permettre une future infrastructure.

Avec la pénurie actuelle de terrains disponibles dans des lieux résidentiels de premier choix, les investisseurs avisés considèrent leurs arrière-cours comme des mines d’or potentielles. Diviser votre propriété en deux ou plusieurs lots d’habitation peut être un raccourci pour élargir votre portefeuille d’investissement, mais le processus n’est pas toujours aussi facile que de construire une autre maison dans votre cour.

Quelles sont les règles de lotissement ?

Le lotissement consiste à diviser un terrain en deux ou plusieurs lots avec des titres individuels. Ce processus est régi par un règlement de lotissement qui a pour but d’apporter des compléments aux problèmes d’urbanisme. Ce règlement doit être conforme aux règles d’urbanisme prescrites par le Plan Local d’Urbanisme (PLU), le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou la carte communale.

Avant d’envisager de subdiviser un lot, qu’il s’agisse de votre propre propriété ou d’un lot d’investissement, vous devrez consulter votre conseiller local pour connaître les réglementations spécifiques. En général, la plupart des conseillers communaux ont des restrictions de taille minimale concernant les terrains qui peuvent être divisés.

Vous devrez également déterminer le zonage qui s’appliquera à votre terrain (les exigences minimales en matière de terrain) et les éventuelles conditions comme l’utilisation du sol, l’implantation des bâtiments, la nature de votre projet, l’architecture et les dimensions des futures maisons, leur assainissement et leur aménagement initial.

Si tout cela vous semble trop compliqué, vous pouvez faire appel à un chef de projet de lotissement, qui supervisera l’ensemble du processus d’autorisation du début à la fin. Si vous souhaitez construire sur votre nouveau terrain, il est souvent possible de faire appel à un constructeur.

Quels sont les risques et les pièges éventuels du lotissement ?

Le lotissement n’est certainement pas une solution pour l’investisseur passif. Il peut être complexe et coûteux, mettant à rude épreuve vos ressources financières et émotionnelles. Soumettre des plans et négocier avec des conseillers peut prendre des mois (voire des années) et coûter plusieurs milliers d’euros. La procédure de demande implique souvent divers frais de consultation et de permis.

Vous risquez de rencontrer des désaccords avec vos voisins ou des groupes environnementaux, qui peuvent se transformer en de longues (et coûteuses) batailles juridiques. En outre, les coûts de construction peuvent être élevés et la durée du projet peut entraîner un retard de rendement et un allongement de la dette.

Les projets de lotissement sont généralement très spéculatifs, ce qui rend le rendement potentiel de votre propriété très vulnérable à cause de l’instabilité du marché immobilier.

Si vous envisagez de diviser votre propre terrain, assurez-vous que toute construction à entreprendre vaut la perte éventuelle d’espace, d’intimité et de commodité.

Quels en sont les avantages potentiels ?

Toutefois, le lotissement n’est pas une fatalité. Pour les investisseurs qui réussissent, les avantages peuvent être considérables. La possibilité de créer un produit répondant aux exigences spécifiques du marché peut apporter des rendements élevés, doublant instantanément la valeur du capital d’une propriété. Ce rendement initial peut ensuite être réinvesti, ce qui permet d’augmenter rapidement votre portefeuille d’investissement.

Comme pour tout investissement, la clé est de faire d’abord ses preuves et de comprendre que tout rendement potentiel est souvent équilibré au risque. Consultez des experts tels que des constructeurs et des architectes, prenez contact avec les autorités et faites le tour du marché pour trouver des financements avantageux. Evaluez ensuite la faisabilité du projet et élaborez un plan d’investissement détaillé, et les efforts déployés seront probablement récompensés.

Il est facile d’écarter le lotissement, considéré comme étant un problème auquel seul un investisseur immobilier expérimenté s’attaquerait. Mais avec un peu de savoir-faire et de bon sens, même un novice peut commencer à considérer ce potentiel de profit élevé comme une option.